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多家長租公寓“爆雷” 為何從資本寵兒陷入資本困局

多家長租公寓“爆雷” 為何從資本寵兒陷入資本困局

2019年10月25日 07:49 來源:新京報參與互動參與互動

  繼樂伽“爆雷”之后,悅如公寓、南京君創公司、喔客公寓、國暢公司、杭州德寓科技、國暢公寓等多家長租公寓又被曝拖欠房東租金,資金鏈出現問題。此外,西安9家長租公寓被當地部門重點“提名”。問題在于,為何長租公寓爆雷事件會在近期集中爆發?

  現象:

  多家長租公寓集中“爆雷”

  近期,悅如公寓、南京君創公司、喔客公寓、國暢公司、杭州德寓科技、國暢公寓等多家長租公寓被曝拖欠房東租金,資金鏈出現問題。

  不僅如此,10月18日,西安市住房和城鄉建設局發布公告稱,西安馬馳商業運營管理有限公司、西安左旗商業運營管理有限公司等9家公寓企業存在不及時履行合同義務支付房屋租金;不及時解決租戶提出的合理訴求;以各種理由不退租房押金;部分公司注冊地無正常經營及公司負責人失聯等現象。西安市住房和城鄉建設局將會同西安市公安局、西安市市場監管局等部門,對以上9家公寓企業實施聯合懲戒。

  房東東創始人全靂指出,近期頻頻出現長租公寓爆雷事件,呈現兩大顯著特點,一是從單一城市擴大到多個城市,南京、杭州、西安、鄭州成為事件高發地區;二是主要集中在中小公寓或二房東身上,并沒有一個真正的品牌公寓。

  原因:

  盲目擴張和運營短板導致資金鏈問題

  前兩年,在持續的政策紅利下,長租公寓成各路資本追捧的投資標的。開發商、中介機構、酒店運營商等紛紛搶占市場蛋糕。據不完全統計,目前排名前三十的房企中至少有三分之一已涉足長租公寓。

  貝殼找房高級副總裁李文杰指出,2016-2018年,政策紅利不斷釋放,由于行業較低的進入門檻,各類企業集中進軍長租公寓。隨之,2017-2018年,一線城市長租公寓新開門店比率高達35%。

  然而,正如巴樂兔聯合創始人高萌所言,很多公寓經營者忽略了行業階段、市場規律和基礎運營體系建設,“一味盲目擴張,使用高杠桿,租金貸變相融資拿房,擴大規模,做大估值,蘊藏了巨大的風險。”

  “爆雷表面是資金問題,本質是供給的非理性擴張。”空白研究院楊現領指出,一大批開發商、酒店系、中介公司、創業者進入長租公寓領域,在短期內形成一個“供給突起”,即供給的突然增加,疊加穩中有降的、相對不足的需求,市場形成階段性的供給壓力,隨之,租金、出租率、出租周期等關鍵指標,必然會處于惡化狀態。

  楊現領指出,特別是一些機構為了規模擴張,拿房的價格、速度和規模超出自身承受的水平,現金流會出現壓力,并進一步被迫降價出租,回籠資金,“一家機構降價,另一家機構必須跟隨,從而造成‘集體踩踏’,這就是過去一年多,行業經歷的典型‘負反饋’”。

  宅貓找房創始人楊曉松以為,長租公寓其核心競爭力還源于通過標準化,提升服務質量,讓租客安心,“我并不認為通過快速圈地,就能形成長租公寓的壟斷,人心是很難被壟斷的”。

  “前期缺乏對市場、產品深入調研而盲目進入,此外,在市場中快速擴張,其目的也是為了在資本市場圈錢,這樣的公司最后倒閉或破產是正常的。在一個健康的市場環境里,這種畸形的經營方式很難存續。”楊曉松說。

  實際上,市場有一個從盲目發展到理性的過程。高萌指出,從火爆階段的資本加持,到資本市場寒冬,業內更加理性,法規也趨于嚴管,市場無法再為盲目沖動、違背規律買單,由此,造成前期“沖得太猛”的長租公寓機構收不住而爆雷。

  之所以長租公寓在近期頻頻爆雷,高萌指出,年底到期退租多、招租淡季、業主續租交租、融資難以及各地政府對長租行業加強監管,嚴把租金貸等各種因素疊加,更容易暴露長租公寓由于盲目擴張和運營短板產生的資金鏈問題,從而導致“爆雷”、“跑路”頻發。

  生存:

  做好穩健經營和規模擴張的平衡

  “大部分人認為,把規模跑上來就能拿到融資,暫時性的虧損不在乎,這是非常要命的觀點。”全靂指出了行業一大誤區。

  據全靂介紹,目前長租公寓行業,獲得A輪融資的企業并不少,但能獲得B輪融資的,并沒有超過10家,能得到C輪融資的,僅少數幾家。“今后的長租行業,資本總體很謹慎,無論股權投資或者債權融資,只會向頭部和超大規模企業集中。”

  除此之外,新京報記者注意到,目前長租企業發債主要是地產背景的企業,而非地產背景的企業幾乎沒有涉及,即便發行ABS或類REITs產品,也是極少數。

  這意味著,在投資謹慎的資本寒冬,一旦沒錢“燒”,盲目擴張的中小長租公寓機構,資金鏈必然會出現問題。

  不過,在高萌看來,這些長租機構之所以爆雷,根本問題還在于運營方自身違背了市場規律,“機構化是長租行業的未來,規模和品牌跟估值有關,但并非所有的玩家都必須擁有大規模和高額品牌投入才能賺錢生存。租賃市場很多是中小機構構成,規模不大,但也能做成‘小而美’,并長期生存和發展。”

  “從行業整體來看,不燒錢的長租機構,依然可以活的很好,重點還是心態,回到經營本身上來。”高萌說。

  長租公寓機構要實現健康發展,在李文杰看來,需要做好租賃的穩健經營和規模擴張之間的有效平衡,杜絕短期投機行為,用長遠和發展的眼光看待行業變化,以滿足租客需求、提供品質租賃服務為核心,促進行業在正確的軌道上前進。

  此外,李文杰強調,長租公寓企業應聚焦單店盈利。“只有聚焦單店盈利,實現企業自身的盈虧平衡,運營機構才能實現可持續發展。”

  新京報記者 張曉蘭

【編輯:陳海峰】
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